八月的上海，“秋老虎”凶猛。

一边是开业已30年的太平洋百货徐汇店进入闭店倒计时，好久不见的人潮涌动居然只是发

(资料图)

生在全场打折清仓时，熟悉的【宝贝对不起】像是对实体商业的哀乐；

一边是炎炎烈日之下的社区商业走访：只要位置不错、交通便利、周边居民环伺，虽也偶见

“旺铺招租”的刺眼，但整体供需两旺的人头攒动已经弥足珍贵。

环境更好、概念更多、业态更丰富、消费环境更舒适的购物中心，为什么干不过鳞次栉比排

排坐的社区商业？

一、目的性消费和距离结合的兼而有之，做电商所不能及

这几年，综合性购物中心的不堪早已经让人见怪不怪了，而社区商业的崛起却因为个体的鲜亮而成为舆论报道的关注热点，简而言之：购物中心“死”掉见怪不怪，社区商业搞“活”

大书特书。

不得不说，这是作为普通受众而言，“被冰火两重天”的内在原因，毕竟站在从业者的角度

和立场，购物中心的操作难度可比社区商业难——太多了！

所以，经常看到的【社区商业干掉了大盒子】这类标题其实要一分为二地理解，不是“大盒子”自身不努力，也有外部客观大环境的诸多影响和不利；也不是社区商业有什么进化和革命，也分不同地段不同个案的一半是海水一半是火焰，这是谈及社区商业必须要有的公正客

观，也必须有言在先。

应该说，今天的社区商业或迎来了较好（不敢说最好）的时代，这个时代指的是外部环境：一边是购物中心因为前些年卖地泛滥导致的供应量陡然放大，还美其名曰大上海需要更多消费场所，只是这话在口罩三年之后的放开之后显得有些不那么中听；另一边就是众所周知的网购改变消费方式，连“不到店买回家不合适”都有了运费险可以七天包退换，购物中心之

于消费者而言，真的是——除非你主观想找个地方消磨一下午！

但是社区中心为什么能够在“凡事皆网购”之下分得一杯羹？

还是得到了夹缝中求生存的兼容优势：一方面社区商业的业态都属于开门七件事的缝缝补补，虽然不如购物中心“免费空调舒适+现场活动目不暇接”，但因为目的性消费的原因，来了就买而不用“看导视、找电梯、选品类（品牌）”，社区商业的消费满足了男性购物的开门见山，而在一个家庭里——女性作为半边天，厨房是她的主场；男性作为另外半边天更像厨房“客服”所以拖鞋短裤下个楼（买辅料）也就名正言顺了。

社区商业的就近买、直接买都是目的性消费的长处，甚至连“没那么多品牌可以选”在提倡便利面前也瞬间变成了优点，与之相比购物中心属于成也丰富败也丰富；而和网购相比，社区电商可以粘连的聊天、抽烟、打招呼、散个心等居民行动“开小差”就可以被美化为烟火

气，这是对着手机屏幕和一个冰冷的客服所无法比拟的交流感受。

所以，社区商业的异军突起，得益于“比购物中心更直接，比网购更有烟火气”，当然这也要结合具体位置和地段而言，那些居民“孩子都大了”但社区商业还有一搭没一搭地萧条的也比比皆是，只是相对于有高手操盘有专家顾问有明星暖场的购物中心而言，社区商业的死活不用那么多外部人员瞎操心，精明的店家自然会用脚投票，也会找到“活下去”的生意经。

二、社区商业的发展路径：从建材店到幼儿园的自我迭代

曾几何时，关于社区商业的发展，也曾经被作为专业选题而登上了大雅之堂，结论是社区商

业都要经历发展路上的业态升级：

比如在交房前后两到三年之中，建材五金、快餐盒饭、烟纸店（零售）、银行和美容美发都是大概率，原因很简单：就是为了入住的装修阶段而配置的，客群不仅是业主还有装修工人

这个群体；

到了基本入住完毕之后，上述的几个业态就要逐步退出了，冠冕堂皇可以是形象不佳、难于统一管理、治安隐患甚至扰民等等，但作为商家彼时也乐得主动退出，“不用你敢我自己走”

因为——下一个楼盘要交房入住了！

那么这时候的社区商业需要什么呢？

各式各样的餐饮是最大的殊途同归：不仅纵容了双职工夫妇偷懒做法打牙祭的客观需要，餐饮所附带的灯光、人气也是社区商业变繁华的实证，所以“只有美食才能活下去”这句话，满足居民的刚性需求之外，业态本身也可以在一个人气得到保障（常住居民）的地方获得不

错的流量，这时候生死需要考虑的不是人数问题，而是竞争问题！

在伴随餐饮为主基调的同时，一些体验型包括精神消费型的业态也开始落地：花艺、健身、

早教、便利店，这就是今天一些“活得好”的社区商业的似曾相识。

虽然在所谓正规的社区商业研究报告中，可以从1.0版本延伸和拆分出3.0乃至4.0到5.0的业态升级，但是按照实战中的实惠法则而言，无外乎“交房前后、次新房阶段和成熟小区”

这两三个历史阶段。

近期和某开发商闲聊，谈到一个【托幼早教租满10年就走】的现象，乍听新鲜但抽丝剥茧也就醍醐灌顶：早教机构就做一个社区入住后10年的生意，冲着“买房是为了结婚→结婚就会生孩子→孩子需要早教直至上学”的成长波段，这之后再有二胎等需要就不再是大概率

的普遍现象，再去占据较大空间的支付房租，从费效比上来看的确不那么划算。

当然还是要回到那句话，就算每个社区商业都历经上述过程但不是每个社区商业都可以活得滋润，还是要因人而异因地制宜地发展，活着的都是英雄，没能活下去的也并非犯了多么低

级的错误，因为每个商家（老板）的心中都有入驻与否的一套评价标准一杆秤。

三、即使在降级消费的潮流里，苹果花园现象值得关注

最近一年，关于消费降级的说法是越来越频繁了。

一方面是历经口罩三年之后，市民和居民或多或少都受到负面影响所以导致钱包干瘪了一些、

饭碗动荡了一些、预期悲观了一些，所以“消费谨慎了一些”的客观存在；

另一方面也不排除原先一些“非刚性需求”的消费业态，在面对无可奈何进入降级消费时代

的无所适从，既然不能向下兼容，那么只能选择断舍离。

当然，不能把所有的商业不景气都怪罪于消费降级，就像购物中心不能把自己的生死全部归

罪在网络电商之上！

毕竟，网络电商已经强大了这么多年，你近期的购物中心拿地之初就应该想到如何“反围剿”；

毕竟，网络电商之下也滋生和成长了一些新业态，快递、直销、体验店不都有成功案例么？!

所以，要认识到消费降级的中期趋势，但不能因此而将所有主观能动性偏废不作为，还是应该尽可能的探索或“挣扎”，这是暂时处于下风口人群的态度，也是同处于下风口人群未来

走势两分的分水岭所在。

不得不关注一个【苹果花园】现象作为逆袭案例，作为扎根于社区特别是人口密集的老旧小区，形象和装修都谈不上高大上，但其物美价廉的优势在今天的消费降级之下就容易异军突起，说实在话——苹果花园用那些知名品牌1/3的价格，做出了至少是“更适合普通人的

实在口味”，没有那么多花哨的名字和原材料：香、甜、软、饱，普通人夫复何求？！

和儿子在饭桌上讨论这个话题，结果值得深思。

问：你觉得苹果花园好吃，还是DDDD（在此隐匿品牌名）之类的好吃？

答：都好吃。

问：你知道为什么苹果花园的价格只有人家的几分之一那么便宜么？

答：苹果花园都不在大商场开店，在小区和马路边开店的。

问：为什么侬有时候吃苹果花园，有时候选择吃“DDDD们”呢？

答：苹果花园么都是晚上乘凉散步走过路过买一个，那些“DDDD们”是去上小提琴课和

英语课路过就买一个。

由此可见，连一个10岁的孩子都知道房租决定商家寿命的生意经，虽然今天对于下一代的消费基本都持支持态度，事实上从面包这个选项中，“几元”和“十几元”的差别导致消费选择没那么非黑即白，大多数家长选择无所谓，但商家不能因为不了解这种消费者心态而无所谓，那些近期纷纷闭店的高端面包店，将自己的命运依附在购物中心的其他业态之上，那么去年的教培风波和如今的消费降级之下，自己主动不改变不是一种无所谓的“等死”么？！

业态化整为零进社区，已经被证明是一个潮流；

社区商业将要迎来自身具备导流属性的强业态，也将是一个潮流。

苹果花园可以在杂乱的比邻中活下去，盒马生鲜也可以从购物中心走出来，背后与其说是社

区商业的魅力，不如说是各种业态的求生，为生者点赞！

说到底，社区商业换个时髦的说法，也可以算是线下的社群。

有更稳定的常住人口是最大的筹码，但能不能长期团结和拉拢这部分人群，则要看自身是否有忧患意识常更常新，也要盯着外部世界的随时变化而动态调整。

城市更新，作为在社区大包围圈中的商办属性，也和社区商业息息相关：自身不能营造就要导致消费外出；自身可以匹配和互补，就可以拓宽外沿消费！

搞懂了社区商业，也就明白了城市更新的沿街部位。